Sie sind nicht verheiratet und vermieten Ihrer Partnerin, Ihrem Partner oder einer anderen Ihnen nahestehenden Person einen Teil Ihres Hauses? In einem solchen Fall sieht das Finanzamt genau hin: Handelt es sich überhaupt um eine Vermietung – oder steht die nur auf dem Papier? Im ersten Fall können Sie Werbungskosten für die vermietete Wohnung geltend machen (z.B. Renovierungskosten). Dadurch können Sie grundsätzlich Ihre Steuerlast senken. Im zweiten Fall interessiert sich das Finanzamt gar nicht für die Wohnung – Einnahmen hieraus und Ausgaben hierfür sind quasi Privatvergnügen.
Ganz ungünstig ist es für einen Vermieter vor dem Finanzgericht München (FG) gelaufen. Hier hatte das Finanzamt von der Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieterin – und damit von dem Näheverhältnis – erst später erfahren. Daraufhin änderte es die Steuerbescheide und erkannte bisher berücksichtigte (negative) Vermietungseinkünfte nicht mehr an. Da der Vermieter hohe Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht hatte, kam es zu einer üppigen Steuernachzahlung.
Der Grund für die Änderung – eine Partnerschaft allein reicht nicht aus, um ein Mietverhältnis nicht anzuerkennen – bestand darin, dass die beiden allem Anschein nach zusammenlebten. In zwei Mietverträgen war unter anderem festgelegt, dass die Mieterin den Rest des Hauses kostenlos mitbenutzen durfte. Allerdings enthielten die Verträge unterschiedliche Angaben über die Größe der vermieteten Wohnung und die Höhe der Miete. Auch machte der Vermieter im Laufe des Verfahrens unterschiedliche Angaben dazu, welcher Vertrag der gültige ist.
Das FG kam zu dem Ergebnis, dass die Miete eher einen Beitrag der Partnerin zur gemeinsamen Haushaltsführung darstellte. Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis lag jedenfalls nicht vor. Sowohl die Mietverträge als auch die Durchführung des Mietverhältnisses waren fremdunüblich. Daher konnten auch die hohen Umbau- und Renovierungskosten des Vermieters nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Eine Vermietung lag nicht vor.
Hinweis: Wir können in Ihrer Einkommensteuererklärung bei Ihren Vermietungseinkünften angeben, ob ein Näheverhältnis zu den Mietern besteht oder nicht. Dann sind Sie vor unerwarteten Steuernachzahlungen wie denen im Streitfall geschützt.