Beim Kauf einer Immobilie stellt sich regelmäßig die Frage der Finanzierung. Wenn Immobilien von nahen Angehörigen gekauft werden, nimm die Finanzverwaltung die Finanzierung besonders genau unter die Lupe. Innerhalb der Familie werden häufig untypische Verträge abgeschlossen, die eine außerhalb der Familie stehende Person niemals vereinbart hätte.
Eine Grundregel im Steuerrecht lautet, dass Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nicht anerkannt werden, wenn sie einem Fremdvergleich nicht standhalten. Doch es gibt Ausnahmen: Unter bestimmten Voraussetzungen können zum Beispiel auch Schuldzinsen für ein fremdunübliches Darlehen anerkannt werden.
Einerseits muss es dafür einen Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und einer Einkunftsart geben. Das ist etwa der Fall, wenn ein Darlehen zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts aufgenommen wird. Andererseits muss eine zivilrechtlich wirksame Vereinbarung bestehen, die auch tatsächlich umgesetzt wird. Das bedeutet, dass der nahe Angehörige im Zweifel sein Recht vor Gericht erstreiten kann und Zinsen pünktlich gezahlt werden. Auch dazu gibt es aber wiederum eine sogenannte Rückausnahme, wie ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Hamburg zeigt.
Im Streitfall hatten Eltern ihrer Tochter ein Darlehen über 400.000 € zum Kauf eines vermieteten Grundstücks gewährt, das sich im Eigentum der Eltern befand. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass diese Gestaltung nicht nur fremdunüblich war, sondern überdies eine verschleierte Schenkung. Das Darlehen hatte nämlich eine untypisch lange Laufzeit von 30 Jahren ohne Tilgung. Dagegen betrug die durchschnittliche statistische Lebenserwartung der Eltern nur noch ca. 17 bzw. 23 Jahre. Dass die Tochter die vereinbarten Zinsen zahlte, war irrelevant, denn eine Schenkung ist kein Darlehen – die Rückausnahme griff. Das Darlehen und die gezahlten Schuldzinsen wurden nicht anerkannt.
Hinweis: Bevor Sie Verträge mit nahen Angehörigen abschließen, sollten Sie sich rechtzeitig mit uns in Verbindung setzen.