Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Immobilie durchführen, drohen Ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die Kosten, die Sie eigentlich in Form von Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehen könnten, deutet das Finanzamt in anschaffungsnahe Herstellungskosten um, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch im Rahmen der Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr steuermindernd auswirken können. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.
Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten Sie vorab berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.
Beispiel: A kauft eine vermietete Eigentumswohnung. Der Kaufpreis beträgt laut Notarvertrag 175.000 €. Hinzu kommen 12 % Anschaffungsnebenkosten (21.000 €). Die Anschaffungskosten belaufen sich daher auf 196.000 €. Abgezogen wird der Grundstücksanteil am Kaufpreis (20 %), das sind 39.200 €. Der Gebäudeanteil (80 %) schlägt hier mit 156.800 € zu Buche. Die 15-%-Grenze liegt also bei 23.520 €.
In den ersten drei Jahren dürfen die Modernisierungs- und Reparaturaufwendungen die Grenze von insgesamt 23.520 € nicht übersteigen, sonst geht der sofortige Werbungskostenabzug verloren.
Hinweis: Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die dringend notwendigen Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird oft eine hohe Steuerersparnis erreicht. Auch nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen aber noch zu Herstellungskosten führen, wenn nämlich beim Gebäude eine „Hebung des Standards“ erreicht wird.