In Zeiten niedriger Zinsen kehren Anleger den klassischen Sparformen wie Sparbüchern und Festgeldern zunehmend den Rücken und schauen sich nach ertragreicheren Anlageformen um. Im Immobiliensegment fällt die Wahl mitunter auf den Kauf von Ferienwohnungen und -häusern. Wer hier vorrangig auf steuerfreie Wertsteigerungen der Immobilie setzt und Vermietungsverluste produziert, muss den Fiskus zunächst von seiner Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen. Nur wenn das gelingt, werden die Minusbeträge steuerlich anerkannt. Nutzen Sie das Feriendomizil teilweise selbst, ist dieser Nachweis allerdings deutlich schwerer zu führen als bei einer durchgehenden Vermietung.
Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Beschluss zusammengefasst, wann der Fiskus von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters ausgehen soll:
- Die Ferienwohnung/das wird ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten.
- Die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienunterkünften wird nicht erheblich unterschritten (um mindestens 25 %).
Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, liegen die Hürden für die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten recht niedrig. Anders sieht die Sache dagegen aus, wenn sich der Vermieter zum Beispiel die zeitweise Selbstnutzung seines Feriendomizils vorbehalten hat. Dann muss er sein Finanzamt durch eine – regelmäßig 30 Jahre umfassende – Prognoseberechnung von seiner Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen, damit es die Verluste anerkennt. Diese „Nachweishürde“ muss der Vermieter sogar unabhängig davon nehmen, ob eine Selbstnutzung, die er sich im Vertrag mit der Vermietungsorganisation nur vorbehalten hat, tatsächlich stattgefunden hat.
Hinweis: Wer den Kauf einer Ferienimmobilie plant, sollte frühzeitig unseren steuerfachkundigen Rat einholen. Wir können von vornherein darauf hinwirken, dass die Rahmenbedingungen der Vermietung steueroptimal ausgestaltet werden (z.B. indem die Vermietung einem nicht nahestehenden Vermittler übertragen wird und eine Eigennutzung im Vermittlungsvertrag gezielt ganzjährig ausgeschlossen wird).